Provision für Hausverwalter bei Neuvermietung
Was das BGH-Urteil I ZR 224/25 regelt und was Eigentümer und Asset Manager jetzt wissen sollten.
01
Ein Hausverwalter darf für die Vermietung von Wohnungen, die er selbst verwaltet, keine Provision verlangen, weder vom Mieter noch vom Vermieter (BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25).
02
Entsprechende Klauseln in Verwalterverträgen sind unwirksam. Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.
03
Rechtssicher ist ein Vermietungsauftrag, den der Eigentümer direkt an einen unabhängigen Makler vergibt.
Das Urteil
Was der BGH entschieden hat
Viele Property Manager haben für Neuvermietungen aus ihrem Verwaltungsbestand eine Provision erhalten, häufig zwei Monatskaltmieten. Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Mai 2026 sind solche Vereinbarungen für Wohnraum angreifbar.
Leitsatz
„Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.“
BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25 · Rechtsgrundlage: § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG
Die Begründung in fünf Punkten
BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25 · Rechtsgrundlage: § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG
01
Wortlaut
Die Vorschrift erfasst jede Vermittlung. Sie ist nicht auf Fälle beschränkt, in denen der Mieter den Auftrag erteilt.
02
Zweck
Die Norm soll Wohnungsverwaltung und Wohnungsvermittlung strikt trennen. Ein Verwalter, der zugleich vermittelt, steht in einem institutionalisierten Interessenkonflikt.
03
Mittelbarer Mieterschutz
Eine vom Vermieter gezahlte Provision landet laut BGH über eine höhere Miete beim Mieter.
04
Vermieter als Ratgeber
Gegenüber dem Vermieter besteht kein struktureller Interessenkonflikt. Das Verbot gilt trotzdem.
05
Berufsfreiheit
Einen Verstoß gegen Art. 12 GG sieht der BGH nicht. Für andere Wohnungen, Gewerbeflächen und Kaufobjekte bleiben Provisionen möglich.
Der Ausgangsfall
Eine Gesellschaft verwaltete für eine Eigentümerin 129 Wohnungen in Düsseldorf und Essen. Der Verwaltervertrag sah für jede Neuvermietung zwei Nettokaltmieten vor. Für 13 Vermietungen stellte die Verwalterin 16.815,71 Euro in Rechnung. Nach Vertragsende forderte die Eigentümerin den Betrag zurück und bekam Recht.
Inwiefern eine getrennte Bezahlung des Maklers den Mieter entlastet, erläutert der BGH nicht. Er stellt auf die Trennung der Rollen und die daraus folgende Markttransparenz ab. Die Einordnung von moovin lesen Sie im Fachbeitrag.
129
verwaltete Wohnungen
13
Neuvermietungen
16.815,71 €
zurückgezahlt
Landgericht
Klage überwiegend abgewiesen
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OLG Düsseldorf
Entscheidung für die Eigentümerin
BGH, 21.05.2026
bestätigt: keine Provision
Anwendungsbereich
Für wen das Urteil gilt
Erfasst
Vermietung von Wohnraum
Vermittler, die mit dem Verwalter rechtlich oder wirtschaftlich verflochten sind (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG)
Wohnungen, die der Vermittler selbst verwaltet (Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung)
Provisionen vom Mieter und vom Vermieter
Nicht erfasst
Gewerbeflächen
Kaufvermittlung
Wohnungen, die der Vermittler nicht selbst verwaltet
Reine WEG-Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Begriffe
Mietverwaltung
Verwaltung vermieteter Wohnungen im Auftrag des Eigentümers: Mieterbetreuung, Mieteinnahmen, Nebenkosten, Instandhaltung.
Sondereigentumsverwaltung (SEV)
Mietverwaltung einzelner Eigentumswohnungen in einer WEG. Wer als WEG-Verwalter zusätzlich die SEV übernimmt, fällt für diese Wohnungen unter das Verbot.
WEG-Verwaltung
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie allein macht den Verwalter nicht zum Verwalter der einzelnen Wohnung.
Einordung
Wer vermietet heute, und wer stellt die Rechnung?
Ob eine Konstellation trägt, hängt davon ab, wer Vertragspartner des Maklers ist.
Asset Manager vermietet selbst
prüfen
Eigentümer
Asset Manager
kein externer Makler
Meist unkritisch. Prüfpunkt, wenn der Asset Manager zugleich verwaltet und eine Vermietungsgebühr berechnet.
Property Manager vermietet selbst
Eigentümer
Verwalter = Vermittler
Eine erfolgsabhängige Provision ist unwirksam und kann zurückgefordert werden. Eine erfolgsunabhängige Pauschale halten BFW und VDIV für zulässig, höchstrichterlich geklärt ist sie nicht.
angreifbar
Property Manager unterbeauftragt Makler und rechnet mit Eigentümer ab
angreifbar
Eigentümer
Verwalter
Makler
Vertragspartner ist der Verwalter, in eigenem Namen. Nach unserer Einschätzung nicht sauber: Der Verwalter macht weiterhin den Vermittlungsanspruch geltend, nur die Arbeit erledigt ein Dritter.
Eigentümer beauftragt den Makler direkt
sauber
Eigentümer
unabhängiger Makler
Verwalter: nur Verwaltung
Klare Vertragsbeziehung, keine Verflechtung. Gleiches gilt, wenn der Verwalter den Makler mit Vollmacht im Namen des Eigentümers beauftragt.
Folgen
Was das Urteil für den Markt bedeutet
Ob eine Konstellation trägt, hängt davon ab, wer Vertragspartner des Maklers ist.
Bestehende Verträge
Klauseln, die dem Verwalter eine Vermietungsprovision für den eigenen Bestand zusprechen, sind in diesem Punkt unwirksam (§ 2 Abs. 5 WoVermittG). Gezahlte Provisionen können nach § 5 WoVermittG zurückgefordert werden. Es gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Eigentümer davon Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen.
Verwaltungshonorare
Wer bisher über die Vermietung quersubventioniert hat, muss seine Kalkulation neu aufstellen. Das Honorar fällt nicht weg, es verschiebt sich: voraussichtlich in eine erfolgsunabhängig erhöhte Verwaltergebühr oder in ein separat bezahltes Maklerhonorar. Laut Fee Report 2026 von Bell Management Consultants entstehen im Property Management schon heute die größten Honorarunterschiede bei Zusatzleistungen wie der Neuvermietung.
Vergabe
Eigentümer und Asset Manager können Verwaltung und Vermietung bewusst trennen und jeweils mit dem Besten besetzen. Das Schnittstellenmanagement muss dann auch gelebt werden.
Häufige Frage
Lässt sich das Urteil umgehen?
Kaum. Der naheliegende Gedanke, dass eine Schwesterfirma vermietet und der Verwalter verwaltet, scheitert meist schon am Gesetz. § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG schließt den Provisionsanspruch auch dann aus, wenn Vermittler und Verwalter rechtlich oder wirtschaftlich aneinander beteiligt sind.
Empfehlungen
Was Asset Manager jetzt tun sollten
Verträge prüfen
Alle PM-Verträge im Wohnbestand auf Vermietungsprovisionen und provisionsähnliche Klauseln.
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Zahlungen der letzten Jahre sichten
Mit Rechtsberatung entscheiden, ob und wie zurückgefordert wird. Neben der Rechtslage spielt die Geschäftsbeziehung eine Rolle: Die Vermietungsleistungen wurden erbracht.
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Vermietung neu verorten
Entweder als erfolgsunabhängige Leistung im PM-Honorar oder separat und direkt beauftragt bei einem unabhängigen Makler. Vertragspartner des Maklers ist dann der Eigentümer, nicht der Verwalter.
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Schnittstellen definieren
Wer meldet Kündigungen, wer prüft Bewerber, wer übergibt, wer berichtet? Getrennte Vergabe funktioniert nur mit klaren Prozessen.
"Rechtlich mögen Rückforderungen möglich sein. Ob sie sinnvoll sind, ist eine andere Frage. Die Leistungen wurden erbracht, und hinter den meisten Vereinbarungen stand keine Absicht, sondern eine jahrzehntelang übliche Praxis. Wer jetzt pauschal drei Jahre zurückfordert, beschädigt Beziehungen, die er für die Bewirtschaftung seines Bestands weiter braucht. Wir empfehlen, den Blick nach vorn zu richten: Verträge gemeinsam anpassen, Rollen sauber trennen und gute Verwaltung angemessen vergüten."
Fabian Mellin, CEO moovin
FAQ
Häufige Fragen zur Verwalterprovision
Ihre Konstellation ist nicht dabei? Sprechen Sie uns an.
Nicht für Wohnungen, die er selbst verwaltet, weder vom Mieter noch vom Vermieter (BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25).
Nein, das Wohnungsvermittlungsgesetz betrifft nur Wohnraum.
Für die reine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht. Übernimmt der WEG-Verwalter zusätzlich die Sondereigentumsverwaltung einzelner Wohnungen, gilt das Verbot für diese Wohnungen.
In der Regel nicht, wenn eine rechtliche oder wirtschaftliche Verflechtung besteht (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG).
Nach unserer Einschätzung nicht, wenn er den Makler in eigenem Namen beauftragt und die Vermietung selbst in Rechnung stellt. Sauber ist ein Vertrag direkt zwischen Eigentümer und Makler oder ein Auftrag, den der Verwalter mit Vollmacht im Namen des Eigentümers erteilt.
BFW und VDIV halten eine erfolgsunabhängige Pauschale für zulässig, jede an den Mietvertragsabschluss geknüpfte Zahlung nicht. Höchstrichterlich geklärt ist die Pauschale nicht.
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