BGH I ZR 224/25: Makler und Verwaltung getrennt beauftragen
Einordnung und Folgen für Eigentümer und Asset Manager
Viele Property Manager haben für Neuvermietungen aus ihrem Verwaltungsbestand eine Provision erhalten, häufig zwei Monatskaltmieten. Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Mai 2026 sind solche Vereinbarungen für Wohnraum angreifbar.
Der Bundesgerichtshof hat einen langjährigen Meinungsstreit beendet: Ein Hausverwalter darf für die Vermittlung von Mietwohnungen, die er selbst verwaltet, keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter (BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25).
Das Wichtigste in Kürze
Hausverwalter dürfen für die Vermietung von Wohnungen, die sie selbst verwalten, keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter (BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25).
Bereits gezahlte Vermietungsprovisionen können Eigentümer in der Regel drei Jahre rückwirkend zurückfordern.
Zulässig bleibt die Vermietung durch einen unabhängigen Makler, den der Eigentümer direkt beauftragt.
Was der BGH entschieden hat
Leitsatz: „Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.“
Rechtsgrundlage ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Die Begründung stützt sich auf fünf Punkte:
Wortlaut: Die Vorschrift erfasst jede Vermittlung. Sie ist nicht auf Fälle beschränkt, in denen der Mieter den Auftrag erteilt.
Zweck: Die Norm soll Wohnungsverwaltung und Wohnungsvermittlung strikt trennen. Ein Verwalter, der zugleich vermittelt, steht in einem institutionalisierten Interessenkonflikt.
Mittelbarer Mieterschutz: Eine vom Vermieter gezahlte Provision landet laut BGH über eine höhere Miete beim Mieter. Der Gesetzgeber will deshalb eine strikte Trennung von Verwaltung und Vermittlung.
Vermieter als Auftraggeber: Gegenüber dem Vermieter besteht kein struktureller Interessenkonflikt, da er die Doppelrolle selbst veranlasst hat. Das Provisionsverbot gilt trotzdem auch gegenüber dem Vermieter. Die Gesetzesbegründung von 1971 beschränkt den Schutz nicht auf den Wohnungssuchenden.
Berufsfreiheit: Einen Verstoß gegen Art. 12 GG sieht der BGH nicht. Verwalter können weiterhin für andere Wohnungen, für Gewerbeflächen und für Kaufobjekte Provisionen vereinbaren.
Inwiefern eine getrennte Bezahlung des Maklers hier Abhilfe schafft, erläutert der BGH nicht. Auch das Honorar eines separat beauftragten Maklers trägt der Vermieter. Der BGH stellt auf die Trennung der Rollen und die daraus folgende Markttransparenz ab.
Der Ausgangsfall
Eine Gesellschaft verwaltete für eine Eigentümerin 129 Wohnungen in Düsseldorf und Essen. Der Verwaltervertrag sah für jede Neuvermietung zwei Nettokaltmieten vor. Für 13 Vermietungen stellte die Verwalterin 16.815,71 Euro in Rechnung. Nach Vertragsende forderte die Eigentümerin den Betrag zurück und bekam Recht. Das Landgericht hatte die Klage noch überwiegend abgewiesen, das OLG Düsseldorf und der BGH entschieden für die Eigentümerin.
Warum sich die Praxis etabliert hat
Auf Verwalterseite: Viele Property Manager arbeiten nach verbreiteten Branchenstimmen mit Honorarstrukturen, die den tatsächlichen Aufwand kaum decken. Häufig gewinnt der günstigste Preis das Mandat. Die Vermietungsprovision war demnach das Ausgleichsgeschäft. Wer den Bestand betreut, hat außerdem Zugriff auf die anknüpfenden Leistungen: Sanierung, Facility Management, Vermietung.
Auf Auftraggeberseite: Asset Manager haben die Kombi-Vergabe oft aus pragmatischen Gründen gewählt. Eine Schnittstelle weniger bedeutet weniger Koordination. Getrennte Vergabe verspricht meist höhere Qualität, schon durch die gegenseitige Kontrolle von Makler und Verwalter, erhöht aber den Steuerungsaufwand. Hinzu kommt eine verbreitete Einschätzung am Markt: Gute Property Manager seien rar. Sie konnten die Vermietung daher einfordern oder zur Voraussetzung für ein Mandat machen.
Größenordnung
Ein Beispiel: 1.000 Wohnungen, durchschnittlich 850 Euro Nettokaltmiete, 8 Prozent Fluktuation. Das ergibt 80 Neuvermietungen pro Jahr und bei zwei Monatsmieten rund 136.000 Euro Provision. Ein Basishonorar von 3,5 Prozent der Jahresnettokaltmiete liegt bei rund 357.000 Euro. Die Provision entsprach damit knapp 40 Prozent des Basishonorars.
Beispielrechnung: 1.000 Wohnungen | pro Jahr |
Neuvermietungen (8 % Fluktuation) | 80 |
Verwaltungs-Basishonorar (3,5 % der Jahresnettokaltmiete) | 357.000 € |
Vermietungsprovision (80 × 2 Nettokaltmieten) | 136.000 € |
Annahmen: Ø 850 € Nettokaltmiete, 8 % Fluktuation, 2 Nettokaltmieten Provision, Basishonorar 3,5 %.
Das Honorar für die Vermietung fällt nicht weg, es verschiebt sich: voraussichtlich in eine erfolgsunabhängig erhöhte Verwaltergebühr oder in ein separat bezahltes Maklerhonorar.
Die Marktdaten von Bell Management Consultants passen dazu. Laut Fee Report 2026, der auf 54 Marktteilnehmern beruht, fallen die Basisvergütungen vergleichsweise stabil aus. Die größten Unterschiede im Property Management entstehen bei Zusatzleistungen wie technischem Projektmanagement, Neuvermietung, Exit Fee oder Consulting. Im Property Management Report 2026 erwarten 72 Prozent der befragten Property Manager, dass sich das Spezialisten-Modell am Markt durchsetzt. 2022 waren es 46 Prozent.
Folgen für den Markt
Erstens: Bestehende Verwalterverträge, die eine Vermietungsprovision für den eigenen Bestand vorsehen, sind in diesem Punkt unwirksam. Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden, in der Regel für drei Jahre rückwirkend.
Zweitens: Der Druck auf die Verwaltungshonorare steigt. Wer bisher über die Vermietung quersubventioniert hat, muss seine Kalkulation neu aufstellen.
Drittens: Eigentümer und Asset Manager können Verwaltung und Vermietung bewusst trennen und jeweils mit dem Besten besetzen. Das Schnittstellenmanagement muss dann auch gelebt werden.
Lässt sich das Urteil umgehen?
Das BGH-Urteil lässt sich in der Regel nicht über eine Schwester- oder Tochtergesellschaft umgehen. Der naheliegende Gedanke, dass eine Schwesterfirma vermietet und der Verwalter verwaltet, scheitert meist schon am Gesetz. § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG schließt den Provisionsanspruch auch dann aus, wenn Vermittler und Verwalter rechtlich oder wirtschaftlich aneinander beteiligt sind. Tragfähig ist nur eine echte Trennung: ein eigenständiges Unternehmen, das nicht zugleich verwaltet und nicht mit dem Verwalter verflochten ist.
Nach unserer Einschätzung hilft auch das Durchreichen nicht. Beauftragt der Property Manager einen Makler in eigenem Namen und stellt dem Eigentümer die Vermietung in Rechnung, macht er als Verwalter weiterhin den Vermittlungsanspruch geltend, nur die Arbeit erledigt ein Dritter. Sauber ist ein Vertrag direkt zwischen Eigentümer und Makler oder ein Auftrag, den der Verwalter mit Vollmacht im Namen des Eigentümers erteilt.
Nicht betroffen sind Gewerbeflächen, die Kaufvermittlung und Wohnungen, die der Vermittler nicht selbst verwaltet. Reine WEG-Verwalter sind ohnehin nicht erfasst.
Empfehlungen für Asset Manager
Verträge prüfen: alle PM-Verträge im Wohnbestand auf Vermietungsprovisionen und provisionsähnliche Klauseln.
Zahlungen der letzten drei Jahre sichten und mit Rechtsberatung entscheiden, ob und wie zurückgefordert wird. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass die Vermietungsleistungen erbracht wurden.
Vermietung neu verorten: entweder als erfolgsunabhängige Leistung im PM-Honorar oder separat und direkt beauftragt bei einem unabhängigen Makler. Vertragspartner des Maklers ist dann der Eigentümer, nicht der Verwalter.
Schnittstellen definieren: Wer meldet Kündigungen, wer prüft Bewerber, wer übergibt, wer berichtet? Getrennte Vergabe funktioniert nur mit klaren Prozessen.
Unsere Sicht
Die moovin Immobilien GmbH vermietet seit über zehn Jahren bundesweit Wohnungen exklusiv für institutionelle Eigentümer – unabhängig von der Verwaltung und mit einer klaren Schnittstelle zum Property Management. Heute betreuen wir die Vermietung von über 30.000 Wohnungen. Klare Fee-Strukturen für Verwaltungs- und Vermietungsmandate sorgen für Transparenz. Wenn Sie Ihre Vermietung neu aufstellen, sprechen Sie uns an.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Darf ein Hausverwalter Provision für die Vermietung verlangen?
Nicht für Wohnungen, die er selbst verwaltet, weder vom Mieter noch vom Vermieter (BGH I ZR 224/25).
Gilt das Urteil auch für Gewerbe?
Nein, das Wohnungsvermittlungsgesetz betrifft nur Wohnraum.
Können Eigentümer gezahlte Provisionen zurückfordern?
Ja, im Ausgangsfall vollständig. Es gilt regelmäßig die dreijährige Verjährung.
Hilft eine Tochter- oder Schwestergesellschaft?
In der Regel nicht, wenn eine rechtliche oder wirtschaftliche Verflechtung besteht (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG).
Darf der Verwalter einen Makler beauftragen und die Kosten weiterberechnen?
Nach unserer Einschätzung nicht, wenn er den Makler in eigenem Namen beauftragt und die Vermietung selbst in Rechnung stellt. Sauber ist ein Vertrag direkt zwischen Eigentümer und Makler.
Quellen: BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25 · § 2 WoVermittG · Bell Management Consultants: Pressemitteilung Fee Report 2026 (08.05.2026); Property Management Report 2026, Kurzversion (Aug. 2026), S. 26.
